个人商用房贷渐起波澜 首付比例由50%调整到70%
曾经不受限购影响的商住房，最近正处于风口浪尖的舆论漩涡之中。
商住房限购的消息刚刚平息，又传闻中国工商银行内部下发了《关于加强个人商用房贷款风险管理的通知》（以下简称《通知》），规定个人商用房贷款首付比例由过去的50%调整到70%，商住两用住房的首付由45%调整到50%，贷款所购商用房为小区配套底商的仍为50%。
中国房市敏感的神经再次被挑动。
工行首付比例调整了？
一位工行总行人士向《国际金融报》记者证实了首付比例调整的消息，“传闻确实是真的，不过这其实是根据市场变化进行相应的风险管理，属于商业银行正常的经营行为。”
据悉，《通知》要求，所属工商银行分支机构“严选个人商用房贷款合作项目”，重点选择北京、上海、广州、深圳及其他直辖市、省会城市的该行房地产开发贷款支持的项目和总行级公司客户名单内房地产开发企业开发的项目办理个人商用房贷款。
无疑，银行对个人商用房贷款的合作机构和项目准入做了严格控制，意味着银行对商住房的风险也是十分警惕的。
“商住房贷款目前确实比较紧，但从各家银行业务规模比较来看，我们这方面的业务规模并不大。”华夏银行个人业务部副总经理边肖洲告诉记者，根据区域和项目情况，银行的政策有所区别。
融360最新首套房贷数据显示，全国35主要城市，利率环比下降的仅有13城，保持不变的增加为16城，利率环比上升的有6城。
“我们银行商用房贷款项目主要集中在一线城市和省会城市。”一位股份制银行信贷部门工作人员告诉记者，目前商用房信贷政策还没有调整，但总体仍是只做一手房的商用房按揭贷款，并采取按楼盘立项进行授信审批方式开展业务。倘若第二季度经济数据表现不佳或出现下滑，可能会引发其他商业银行跟进调整信贷政策，进一步防范商用房信贷风险。
中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，银行政策调整一般是基于风险的考虑，或者是监管部门的窗口指导。“工行的这次调整，可能有主动做风险控制的考虑，也可能是窗口指导。”
长富汇银基金执行总裁杨明伟认为，这表明银行对房地产市场的未来走势持谨慎态度，从全国范围内来看，商用房存量较大，相比住宅而言去库存速度较慢。银行从风险管理的角度来说，提高首付比例有助于降低自身承担的风险。
不过，一位链家地产北京大兴区的工作人员告诉记者，目前工行个人商用房贷款首付比例还是50%，还没收到调整的消息。
实际上，商业地产的特殊属性直接导致银行的贷款业务难做。商用地产一般价格较高，目前来看商用地产未来的发展趋势不明朗，一旦贷款形成坏账，处置将较为比较困难，因此商用贷款额度缩水或是大势所趋。
据记者了解，针对个人商用房贷款，目前建设银行、农业银行、交通银行、招商银行等暂未有收紧动作，个人商用房贷款仍然按照既定政策执行。
商业地产的“冰与火”
商用房通俗来讲即为商业用房，是指各类商店、理发店、照相馆、浴室、旅社、门市部、饮食店、粮油店、菜场、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋，以及办公用房，如写字楼、车库等。一般指底层临街的房屋，商用房的土地使用年限为40年。个人商用房贷具体是指银行向借款人发放的用来购置新建自营性商业用房和自用办公用房的贷款。
至于商住房，其实是将非住宅用地开发建设成可居住房屋的通俗叫法，本质上属于非住宅，而且其房产证上也注明了是商业、办公类产权。买商住房的贷款期限一般不能超过10年，贷款利率至少上浮10%，而且不能申请住房公积金贷款。商住在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠，交易和持有成本高。2013年国家出台的系列信贷、税收政策，只针对住宅项目，对非住宅并无优惠政策支持。
南开大学滨海开发研究院副院长周立群认为，目前在天津、广州、成都等城市，均出现商业地产存量过大、去化较慢的情况，“商业地产库存实际上才是"难啃的骨头"。”
国家统计局的数据显示，5月末住宅待售面积减少721万平方米，而办公楼及商业待售面积分别增加7万平方米和105万平方米，商业库存面积尤其大。
据悉，6月份是北京商住项目集中放量的月份，一方面，北京商住房全面限购的谣言始终在坊间流传，虽然政府部门进行辟谣，可面对火热的市场，购房者还是人心惶惶；另一方面，工商银行已经确定将个人商用房贷款首付比例由过去的50%调整到70%，商住两用住房的首付由45%调整到50%，无疑对购房者的心理也产生了影响。
北京大兴区一位商用地产项目负责人告诉记者，今年大兴区商住项目销售一直比较平稳，主要原因是同类竞品较多，不过限购的消息刺激了恐慌性需求，但是呼之欲出的政策最终未出，这使得商住项目的热度也随之迅速降温。“另一方面，如果商用房贷款收紧，会让宾馆、酒店、写字楼、综合市场、商贸城等的贷款审批将更加艰难，而这类型的物业正好是目前商办市场的库存主力军，未来的生存环境将更加艰难。如果一旦其他银行也收紧商用住房贷款，将对商业、办公市场雪上加霜”。
链家研究院的数据显示，从2015年5月至2016年5月，北京商住市场整体呈现稳步上升的态势。2015年5月商住成交仅占商品住宅总成交的12.71%，而一年之后，商住成交占比稳定在50%上下。
筑成世方（北京）管理咨询公司总裁祁世芳认为，从政策上来看，一线城市的土地出让量越来越少，房企拿地成本增加，国家自然会优先保证商品房和保障房的供应，因此商住房的量有可能会自然下降，商住房越来越少是趋势，至于落地只是时间问题。
然而，北京市房地产协会会长陈志认为，尽管商住房看似满足了部分群体的居住需求，但是潜在问题和风险特别多，购买时还需谨慎。
过剩风险不可忽视“目前一线及热点二线城市调控政策已经开始逐渐收紧，前期过快上涨的房价涨幅已开始逐步放缓，需求集中释放以后，成交量也有调整的迹象。”杨明伟认为，中国房地产市场经历了上半年的大幅上涨后，下半年出现调整的可能性较大。从行业层面来看，受经济放缓和互联网冲击等影响，实体店铺的盈利能力逐渐下降，甚至已经有不少店铺倒闭。从降低自身不良贷款率来说，银行应该选择盈利能力高、容易变现的优质资产。经营不善的商用房将很难变现，因此，提高商用房首付比，减少贷款额度，可以从一定程度上降低不良资产带来的风险。
据悉，个人商用房贷属于个人经营性贷款，在经济下行的市场环境下，或将沦为风险“重灾区”。最近招行发行的第二期不良ABS，其基础资产就是住房或商铺作抵押的小微贷款。
对当前全国商品房库存规模与库存压力的测算显示，截至2015年末，商业用房库存量达10.6亿平方米，去化周期高达150.4个月，远超办公与住宅。无疑，商业用房的去库存压力在全国范围内是最大的。
前述股份制银行信贷部门工作人员认为，近年来商业银行不良贷款和坏账率不断攀升，商业银行面临的不良资产处置压力较大，这就倒逼商业银行在开展业务时更加审慎，更加注重资产质量，严把项目和业务准入关，控制新增信贷风险。在宏观经济放缓大形势下，同住宅相比，商住房的风险相对更大，银行业收紧商用房信贷政策是合理的。
严跃进则认为，不排除银行为配合政府进行房地产市场调整，而调整了商用房信贷政策，以防止房价上涨过快，避免房价大涨大跌。
不过，杨明伟认为，银行收紧贷款主要出现在个别城市、个别领域，目的主要是为了控制风险，并不能改变流动性保持宽松的基本面。“目前我国经济下行压力依然很大，"稳增长"仍是当前经济工作的当务之急，而宽松的货币政策有助于刺激经济的恢复”。
