任志强访谈：商业地产未来风险大

刚刚过去的2015年，任志强表示：“只要经济是增长的，房地产肯定在持续增长，现在不买房再等30年”。最近在财富派《金融大咖说》采访中，这位准确“预测”2015年房价暴涨的地产“大炮”再发神预测：“2016年的房价还将继续上涨！”

主持人王康：很多人说中国房地产市场相当日本90年代，未来可能会持续下跌，您怎么看？

任志强：我不认为中国通缩出现的时候，房价会下跌。在很多时候CPI低迷，房价不是下跌的。我也不认同很多经济学家用90年代的日本来形容中国的现在，一个重大的差别是：80年代日本政府要求农民出让土地用于建设。而且政府规定不出让土地，几年后要开始收税，或者有其它限制。所以那时日本农民大量出售土地给企业，政府和银行。这是中国和日本市场的根本性不同之处。中国是政府低价征收农民土地，然后加价买给市场。政府赚了很多钱，所以两个市场根上就有所不同。

主持人：泛滥的流动性是否会造成房地产市场过热？

任志强说：我不也同意这种看法。农民是过去十年里进入城市的主力军，城市里的收入高于农村，所以农村人口来城市打工。这个趋势未来十年也不会改变，80后90后他们一旦进入城市，是不太可能回农村的。未来的人口依然会源源不断地进入城市，这种趋势不会改变。而且中国政府做的一件事情就是放开城市户籍，户籍城市化。如果这个政策全面实施的话，一定会有大量的人愿意进城。年青人在城市享受更好的教育和医疗，老年人在农村保留土地。只要城镇化继续，中国房价就不会出现日本式的崩盘下跌。目前的问题是：政府对市场影响太深，十八届三中全会明确市场配置资源。但是只有在房地产市场上，我们的政府控制着资源，也控制着价格。这些违背三中全会的精神！即使是五中全会，市场化也被再次提出。习主席所提出的供给侧的改革，房地产市场如果没有市场化，很难实现改革。只要在政府的调控之下，市场不会好，价格也不会好。

任志强：中央政府希望房价得到抑制，不希望增速太快。但是哪个地方政府希望土地的价格买得更低一点呢？在北京，面粉（土地）的价格已经超过了面包（房价）的价格，而且是成倍超过，所以地方政府其实并不愿意房价跌下去。政府做为做市商会很恐怖。以上海为例，房价已经远远超过收入价格比。这跟我们的土地制度有关系。我国土地被分成农村基本用地和城市基础用地两个部分，而城市用地只有一个出口，就是国家这个出口。以香港为例，有公有土地，同时私有土地也存在，两者之间可以互相平抑。如果公有土地价格太高，那么可以购买私有土地，两者互相牵制，平衡市场。但是中国没有这样的制度，地主只有一个：就是政府。所以房价的高低与政府土地的供应价格密切相关，也与政府土地的供应数量密切相关。“

任志强：部分地区大量房地产库存，是因为政府放出大量土地，导致房价无力上升。房价快速上升的地区，两大因素： 一个就是政府的土地供应少，第二个因素是有大量的人员进入这个地区，这两个因素就是供求关系的调整。房价上升会让居民负债率上升，如户均几百万的房贷，会不会影响经济？负债率是投资的有效组成部分，尤其是在低利率的时候，（以低利率贷款） 对投资人来说，其实是受益更多的。在低利率环境下 中产阶级不断扩大自己的债务的话，其实是更合理的一种投资。中央政府的规划是2020年我国居民收入翻一番。我们可以预测一下，居民收入翻一番的时候，房价未必会翻一番。那个时候房价可能只涨了40%或者50%，推导的结果就是你的债务是在降低而不是上升，债务被稀释掉了，而且未来收入的增加是有保障的，因为中央做了明确的预期了，但是房价没有明确的预期一定会涨。在很多的人的理解里，房价涨一倍，收入就会涨一倍。其实不是这样的，在收入增长当中 （生活开支后）余下的钱是会倍增的。所以我不认为（居民因为购房增加债务水平）会是一个严重的问题。

主持人：在未来三到五年内，哪些房地产市场会上升，哪些会呈下降趋势呢？

任志强：从现在数字来看，有风险的其实是商业地产和写字楼市场。库存量2亿多平方米，全国一年销售2亿多平米，基本上是1：1的关系。住宅地产尽管存量4亿平方米，但是一年我们销售10个亿，所以是0.4：1。住房出现空置是因为人群移动了，有些城市人口增加了，房子越来越紧张；有些城市盖好了房子，但是人口不去那里，造成空置，是区域差别的问题，但是总体上住房地产的销售量远大于库存的。

主持人：现在还有一种政策是政府将会购买存量房产变成经适房，您怎么看？

任志强：这是另一种政府干预市场，政府买房子造房子都是错的！经适房在大部分国家，包括联合国人权公约都是保障租不起房子的人，但是中国的保障房是把保证有地方住变成了有财产，财产应该就是由市场来负责的部分，保障居住权力和保障财产权力混淆，造成中国房地产市场结构性问题。例如说我们提出保障性住房3600万套，但是什么房子没有说清楚。都是租赁性的，就是保障居住权力。如果一部分是出售的，那么就是保障财产权力。2008年温总理明确提出“居者有其屋”，但是人大的修改意见是“居者有其所”。十二五最终的意见是保障财产权力，3600万套里有相当部分是出售的，所以这是把保障和市场放在一起，这是最大结构性问题。北京有“自住商品房”，但是其实政府是不可以给房产定价的，住建部明文规定：房产价格是由市场双方买卖决定的，政府不能干预，政府定价的“自住商品房”其实不是保障房 所以出现很多问题。还有一个问题就是“棚改房”，实物拆迁让一户人家有三套五套房子，只住一套 ，但是多出来的两三套进入市场，这两种房产都是对市场机制破坏，因为在可计算的市场，多了一部分供应所以这种问题不解决的话，永远会把中国的房产市场拖入泥潭。