【观点】领袖访谈 | 舒策丸：五洲国际的朋友圈

                            中国经济与房地产界领袖们深度访谈，从他们的独特故事与视野中，寻找引领中国地产创新与发展的力量。

编者按：行业需要领袖，房地产行业更是如此。领袖的意义绝不在于复制性，而在于他的命运成为诠释时代进程的符号。

2015年，我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时，我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

五洲国际：“未来商业地产经营模式的驱动力一定是兼容并包、资源整合，只要心态放开、行业放开，其实合作是很容易的事情。”

观点地产网在很多重要的场合，舒策城兄弟同进同出的身影并不难寻，但或许正如古语所言：龙生九子、各不相同。相比于大哥舒策城，舒策丸骨子里散发着不喜张扬的个性，没有过多的体态语言，说话声音低沉。

不过，低调、内敛的作风丝毫没有掩盖这位年轻总裁的活力，与大哥舒策城在公司管理上的内外分治，正让事业蒸蒸日上。

一个月前，因为“并购狂人”孙宏斌胞弟孙宏兵的入主，五洲国际成了媒体眼中的“当红炸子鸡”。如果抛开事件主角身份带来的想象空间，这次意料之外的交易称得上是舒氏兄弟现时经营心态的最直观写照。

“现在的大环境需要大家互相合作，把每家的强项结合在一起，因为一家企业的核心强项可能只有一两个，很难做到面面俱到。”对于孙宏兵的入主，舒策丸在2015观点商业年会现场给出了这样的解释。

这种开放的心态也令五洲国际的“朋友圈”多了诸如普洛斯、飞凡电商、蚂蚁金服、日日顺等不同领域的盟友。用舒策丸的话来说，未来商业地产经营模式的驱动力一定是兼容并包、资源整合，只要心态放开、行业放开，其实合作是很容易的事情。

开放将代替垄断

在“寒冬”的环境中，中小房企被淘汰成为房地产式微的缩影，但在同样兼有地产属性的商贸物流领域，却别有洞天。

“这两年，商业方面确实存在很多变革，但是商贸领域的发展空间还非常大，就全国交易量而言并不亚于城市综合体，但真正做商贸市场的人要比城市综合体少得多。”舒策丸的话语中，并没有其他发展商的那种“焦虑”。

这也不难理解，因为从2004年整体切入商贸市场以来，五洲国际在过去十余年已经成长为这一领域的佼佼者。

这家总部位于无锡的商贸物流平台开发和运营商，已在全国范围开发运营了23个商贸物流产业园，累计开发项目39个，总建筑面积超1100万平方米，这样的规模在全国范围内都是首屈一指。

不过，在商业地产最火热的那几年，这家并非严格意义上的开发商也不是没有心动过。2007年，五洲国际的业务版图中开始出现商业综合体的身影，并在日后形成了以“五洲国际”和“五洲·哥伦布”命名的城镇综合体系列。

问题很快就来了，因为2013年上市之后，舒氏兄弟便意识到，诸如综合体、酒店这一类型的商业，在很多城市或者大区域里已经过剩，凭借一己之力，已经很难在商业“红海”中脱颖而出。

如此一来，商贸市场的发展空间反倒显得更大。行业的发展总是跟随时代脉搏而跃动，在商业地产领域，传统生产手段和商业模式发生着天翻地覆的改变，互联网带来的开放性思维正一步步攻破企业乃至行业间的城池。

在将商贸重新上升至战略层面时，五洲国际也意识到这个行业的传统模式已经难以为继。从去年开始，舒氏兄弟便开始寻求一个立体式发展的模式，希望把商贸、物流、互联网电子商务、金融、配送全部融入在一起。

可以肯定的是，这种商业模式的立体延伸带来的不止是经营管理的完善，通过参与到服务的各个环节，五洲国际也为自己拓宽了收入来源。

身为副董事长兼总裁的舒策丸对此了然于心，他认为：“未来商业地产经营模式的驱动力一定是兼容并包、资源整合，在这条生态链中，只干其中一件事，或少干事一定无法得到长久的发展。”

在五洲国际的设想中，未来的管理是要以服务为导向。因为商家的需求不只是销售，还包括了配送、资金乃至人员培训。

成熟的管理模式之下，五洲国际也试图让自己的步伐更加轻盈。

“除了自己的项目，我们还可以帮那些只会开发不会运营的企业进行管理，由五洲国际来招商运营。我们的电子商务板块、金融板块也在输出管理，五洲国际的心态是比较开放的。”

当然，舒策丸所谓的心态开放不止是生意链条，还包括取企业间取长补短式的融合，因为一家企业的核心强项可能只有一两个，很难面面俱到。上市以来，五洲国际已经相继与普洛斯、平安不动产、日日顺、飞凡网等达成合作协议，最新一例则是孙宏斌胞弟的入主。

因为身份的特殊性，这次股权层面的合作也演绎出诸多猜测，在更多细节未浮出水面前，舒策丸对此似乎并不愿过多透露：“主要是对方看中了五洲国际在商贸物流方面的成就，这方面我们可能会展开一些大的合作，以后中国的这个市场非常大，他们也看到了这方面的亮点。”

他强调，只要有合适的东西，能把对方的强项融入到公司，五洲国际不会有太大的股权要求，未来各方面的合作只会越来越多。

“拉车”和“看路”

温州商人被称为是“中国的犹太人”，他们从小就背井离乡，外出闯荡。社会与经济的双重塑造让他们成为中国最早具备市场意识的人，也是第一批在商业活动中赚到钱的人。在温州民间，流传着“低头拉车，抬头看路”的俚语，作为在这种民风下耳濡目染成长起来的舒策丸，就是一个典型的温商。

跟上世纪80年代的所有创业者一样，舒氏兄弟的家业也是从“卑微”开始，但这份“卑微”却在日后爆发出惊人的能量，即便现今身家过亿，他们发展的步伐仍丝毫没有懈怠。

就如吴晓波在《激荡三十年中》描述的任正非一样--在底层社会的滚打历练和理想破灭，让他们对生活有着近乎残酷的清醒。他们具备狼一样的素质，如果命运给了一次翻身的机会，他们会把所有一切都用上，豪情一搏。

对自身的评价，舒氏兄弟不约而同地贴上了“工作狂”的标签。“其实没什么爱好，工作就是爱好。”舒策丸的回答与大哥舒策城“打工仔”的界定如出一辙。

正是过往的创业经历让五洲国际被赋予了天生的商贸基因，“我们刚开始走出家乡创业的时候还是没有跳出商贸这个板块，因为老家那边主要是一些做建材生产的企业，我们出来就是推销、开店。”

现今回忆起来，舒策丸不由得感激这段外出闯荡的经历。因为日后随着交通的发展，温州很多陶瓷厂开始倒闭，生产不下去了，“但是我们这些出去推销，出去看地方的人反而融入到外面，全部留下来发展了。”

“我们也是从1995年以后慢慢参与开发市场，在2003年才正式进入地产行业。因为我们以前是做贸易的，对商户了解，也亲身经历了商贸市场的发展，所以深知一步步发展的重要。”

如果说创业是财富传奇的开始，那么完成与资本市场的对接则称得上是舒策丸兄弟最辉煌的一笔。

经过多年的成长与积淀后，五洲国际在2013年6月13日实现在港交所挂牌上市，成为江苏省首家在港上市商业地产企业。

资本市场重来都是一把双刃剑，企业上市意味着和资本市场的磨合才刚刚开始，但对舒策丸来说，这不是一种束缚而是一种鞭策。

“企业上市之后，有了一定的压力，对我们来讲也是动力，是很好的一个发展方向，对企业的规范管理也会有很大的提升。一件事情你做和不做，结果是完全不一样的，哪怕都想通了，但是不做，那也没用。有了压力，去做了之后，有可能结果比我们规划的还要好。”

虽然身为家族企业，但舒策丸心中却有着一套职业化管理思路。在他看来，企业今后的发展要依靠职业经理人，因为一个好的企业是靠团队来打造的。

在低头“拉车”的同时，舒策丸也没有忘记抬头“看路”，他透露，每年五洲国际都要分一些精力研究未来三五年中国的发展趋势，以此捕捉新的业务亮点，以哈尔滨动漫文旅城为起点的探索，或许会成为今后五洲国际的一个常态。

“在中国，商贸物流板块的市场空间很大，文化旅游板块也可以进行探讨，因为现在的旅游消费在增长，包括儿童市场的发展也在增长，这方面的空间是非常大的。所以从大环境来讲，基本上这几大系列会展开考察。”

对于任何一个企业家来说，成就一份事业容不得太多的迟疑和后悔，舒策丸坦露，如果回到20多年前，他还会走这条路，一方面对这个行业本身比较喜欢，而且空间是无限的。

以下为观点地产新媒体对五洲国际控股有限公司副董事长、总裁舒策丸先生的专访实录：

观点地产新媒体：过去一年，商业以及地产领域都发生了一些事件，商贸物流领域有哪些变化让您体会深刻?

舒策丸：现在大家讨论的商业主要是酒店、写字楼、购物中心，这些业态五洲国际也在做，但我们比较特别的还是商贸物流板块。五洲国际在这方面的起步时间比较早，在九几年就开始进入商贸行业。

2004年，五洲国际整体切入商贸市场领域，到2007年，我们又把综合体开发融入进来，形成了商贸市场和综合体两个板块。但是从上市之后，特别是最近一两年，我们还是觉得诸如综合体、酒店这一类型的商业在很多城市或者大区域里已经过剩。这两年，商业方面确实存在很大的变革，但是商贸领域的发展空间还非常大，就全国交易量而言，并不亚于城市综合体，但真正做商贸市场的人要比城市综合体少得多。

在商贸物流领域连锁开发的企业很少，五洲国际算是前几名。以前做商贸就是开一个市场、建一些店租出去，模式很简单。但是从去年开始，我们有了一些改变，希望建立一个立体式发展的模式，把商贸、物流、互联网电子商务、金融、配送全部融入一起。

其实，商家的需求也并不只是销售，他们的配送、资金乃至人员培训的需求都非常大。所以在今年，五洲国际从这几个方面改变了一下模式，把商贸物流板块重新提升起来。

另外，五洲国际在全国的商贸物流领域也是做开发和运营管理的第一品牌，大部分同行都是在一两个城市开发一些项目，真正在全国连锁发展的很少。我们把商贸按照综合体的模式去做是一个很大的突破，包括在智能、信息化、互联网思维方面，五洲国际也做了很大改变。

五洲国际重资产部分是开发，而轻的是运营、互联网和金融板块。除了自己的项目，我们还可以帮那些只会开发不会运营的企业进行管理，由五洲国际来招商运营。我们的电子商务板块、金融板块也在输出管理。

五洲国际的心态是比较开放的，而且我们做的这个行业也是透明开放的。

观点地产新媒体：五洲国际开放心态很符合当下热议的互联网思维和共享经济，在合作的过程中有怎样的体会和想法?

舒策丸：现在大环境需要大家互相合作，把每家的强项结合在一起，因为一家企业的核心强项可能只有一两个，很难做到面面俱到。

另外，我们觉得对合作发展趋势的把握也很重要，跟一家企业合作了以后，对我们整个领域都有很大的提升，而且进行合作能把彼此强项融合在一起。

不止是我们在合作，整个行业都在合作，现在合作不像以前那么难谈，合作的方向也是比较放开的。

只要心态放开、行业放开，其实合作是很容易的事情。合作本来就是双方共赢，甚至是多赢，并不是像以前那样你赚了我就亏了。

观点地产新媒体：五洲国际和万达飞凡电商的具体合作模式是怎样的?

舒策丸：五洲国际和飞凡是在综合体板块全面合作，商贸方面还没有。飞凡把活动、需求全部接进来，并且还有金融方面的支持，会给商家提供一些支付方面的帮助。另外，人流的导入也是很大的帮助。

观点地产新媒体：是否会担心数据的流失?

舒策丸：既然合作了，数据肯定是要共享的。合作就必须把自己的东西拿出来，不要藏着掖着，只有放开了以后才有更大的发展。因为客户资源并不能说是万达的还是五洲国际的，只要有办法能把这些商家融合在一起，让消费者到你的平台上消费就是可以共享的。

我们跟其它行业也有合作，相互交叉的客户也很多的，这些客户到底是谁的很难说。所以，只要有能力整合在一起，这就是你的，以后的数据慢慢都会公开化，不是说数据是哪一家的。

观点地产新媒体：跟万达飞凡电商合作以后，五洲国际电商平台五洲汇的角色怎样处理?

舒策丸：我们也不是完全交给他们，自己这一块也在做，会跟自己的发展方向结合。我们以后发展的重点是商贸，五洲国际的电商会和商贸物流更多结合。

观点地产新媒体：有些合作是建立在股权层面的，是否会担心合作影响到公司的股本结构?

舒策丸：合作以后，只要能把你的强项融入到我们公司，或者说大家结合来做，我们不会有太大的股权要求，大家结合在一起是发展的方向。

以后发展也是依靠职业经理人，一个好的企业是靠团队来打造的。为什么要合作?就是因为外面的团队比我们公司的团队还要大，范围还要广。合作之后，可能占比只有10%或者20%，但是整个公司发展大了后，可能比以前占60%乃至70%获得的收益还要多。

观点地产新媒体：五洲国际进入商贸物流领域比较早，现在这个行业还没到红海阶段，您觉得五洲国际的优势在哪里?未来这种优势还会扩大吗?

舒策丸：说到互联网和物联网的发展方向，我们认为互联网并不是一定要改变传统行业，关键还是要把人的思维从传统思维转向互联网思维，互联网要做的永远要和实体结合。不管哪个国家，实体和互联网都是要结合的，以后并不是单单建立在互联网上。现在是线上和线下的结合，以后是物物相连。

不是说互联网来了以后什么事情都不能做了，永远都不会有这种问题。但是互联网思维会带来很多改变，以前大家都是封闭式发展，现在要更加开放。

物联网也是今后的一个方向，不单是一个互联网的方向。

观点地产新媒体：五洲国际的销售情况完成如何?对于租金有没有硬指标?

舒策丸：已经完成了八九成，今年的任务还是能完成的。租金真正的硬指标没有，但是会有自己一些策略。五洲国际的商业是这几年才出来的，大部分还处于培育期，租金不会太高，但是过了培育期就会有成倍增长。

观点地产新媒体：五洲国际在动产融资方面也专门做了一个平台，给多少小微企业提供了金融服务?

舒策丸：现在跟五洲国际合作的大小商户有十几万个，金融方面我们现在是动产融资。因为有些优质商户在银行里面拿不到资金的，只有店面或者库存，在这些商户里面，我们会尽量支持他们走出去发展。

现在商户开店，一是缺资金，二是缺人，如果把这几大问题都解决了，对商家来讲，开店也是很轻松的，因为本来就有一个很成熟的模式。所以，以后我们的管理就是以服务为导向的。

观点地产新媒体：2015年P2P倒闭的消息挺多，五洲国际做动产融资的风险高不高?

舒策丸：在商贸行业里面涉及到各种各样的业态，我们只知道大概的数据，真正的核心数据还不太清晰。但是我们会找一些本行业最好的商户过来，让他们进行担保评估，他们比我们更清楚。

比如说家居、建材行业的领头军，肯定可以评估那些商户的库存价值。我们把专业的人引入到平台里，而不是由我们一家或者银行来评估，把权威的团队融入进来，而且他们会做一些反担保，可以收一些评估费、担保费。

观点地产新媒体：五洲国际在哈尔滨拿下了第一个文旅项目，为什么突然转到一个新的方向?算不算跨界?

舒策丸：我们主要是看哪些城市适合做哪些项目。这不算跨界，因为里面也有商业、住宅开发，也有旅游部分，这是一个大型综合体商业，不是一个单一项目。另外，我们在交通比较好的地方会把商贸物流放大一点，有的地方适合做旅游也会融入，具体要看区域适合做哪些项目。

观点地产新媒体：这个项目跟五洲国际以前的商贸物流差别比较大，除了文旅，还会向其他领域布局吗?

舒策丸：在中国，商贸物流板块的市场空间很大，文化旅游板块也可以进行探讨，因为现在的旅游消费在增长，包括儿童市场的发展也在增长，这方面的空间是非常大的。从大环境来讲，我们不是说任何事情都做，但是基本上这几大系列会展开考察。

观点地产新媒体：是不是意味着从哈尔滨项目开始，五洲国际的发展要进入多元化状态?

舒策丸：也不算太多，会在原来的基础上增加一些新的业态。我们也会在成熟之后大量发展，在不成熟的时候，第一、二个项目肯定要慢慢地研究透，等到能够快速发展的时候再去展开。

观点地产新媒体：五洲国际有没有做一些纯粹的战略投资?

舒策丸：有，我们每年都要分一些精力研究未来中国三五年的发展趋势，要为这些方向铺好路。

观点地产新媒体：五洲国际和普洛斯合作的第一个项目落地在河南荥阳?

舒策丸：我们在郑州也有一个商贸物流项目，郑州在中国是一个最中心的城市，而且辐射的不单是河南省，还可以辐射到周边省份。在这种地方，多几个项目都没问题，主要看产品辐射度是到哪个区域的，做的是什么产品、什么业态。

观点地产新媒体：商贸物流未来沉淀的资金会不会比较高?

舒策丸：做商贸物流以后不单是靠收租金，可能是多元化的收入，比如物流、信息化收入，配送收入以及金融收入、评估收入等。

以前就靠租金，但是多元化以后，就是一个产业链的发展。时间长了以后，不是靠收租金了，而是靠其它方面来获得收入，而且收入会更高。

观点地产新媒体：未来商贸物流行业潜在的风险会在哪些地方?

舒策丸：按照传统的方式建一个市场然后收租金的模式，肯定是风险越来越大。为什么我们要多元化发展商贸物流板块?就是会有多点的收入，包括商家的服务。

商贸物流建立起来以后，产业链全在我们这里，包括金融。融资板块展开以后，需要评估公司，需要担保公司，从其它行业里面慢慢进入，这些商家就会慢慢融入进来。

就像香港资本市场在全球排在前列一样，就是金融产生之后，评估公司、律师、担保公司等产业链也相继形成，所以我们的商贸物流板块也要从这几个点入手。

依靠单一的租金收入，以后问题会很大，包括配套不方便，送货不方便，分散了精力而且效益也不好。对我们而言，只需要一个人就可以服务几百人，成本低，收入高，这是很好的结合。

观点地产新媒体：现在GDP增速不断下降，中央提出供给侧改革，五洲国际对2016年的业绩有什么预期?

舒策丸：业绩肯定是要往上提一些，但还没有百分之百确定，要结合当时的市场情况。

不管什么行业，以后都会有几个大的巨头来整合，房地产行业好的时候没有门槛，现在完全不一样，以后会专业分化，会涌现出几大巨头。

观点地产新媒体：在中国众多的企业当中，兄弟联合创业的案例不在少数，您的创业故事和创业体会是怎样的?

舒策丸：我们刚开始走出家乡创业的时候，还是没有跳出商贸这个板块，因为老家那边主要是做建材的生产企业，我们出来就是推销、开店。

我出来的时候是1991年，那时候中国根本就没有多少需要用建材、需要做家具的，包括做外墙装饰的也很少，外面就是砖头，但是那时候我们就开始做建材这个行业。后来很多陶瓷厂、建材厂就倒闭了，生产不下去了。但是我们这些出去推销的人反而融入到外面，全部留下来发展了。

虽然渠道断掉了、倒闭了，但是其它地方发展起来了。因为靠海，运输方便、交通方便，很多工厂很快速地发展起来。而且我们也融入了快速发展的阶段，开了很多门店，甚至是做了很大的建材批发城。

我们为什么要做商贸市场?真正的商贸市场是1995年以后才有，这是很早的一个市场。特别是珠三角和长三角两大区域市场，因为这两个地方的交通是最占优势的。

我们从1995年以后跟着市场在发展，慢慢去了解，参与开发市场，2003年正式进入地产行业。因为我们以前是做贸易的，对商户了解，也亲身经历了商贸市场的发展，所以知道一步步发展的重要。

观点地产新媒体：您跟大舒总两个人在公司的分工上会不会有矛盾?

舒策丸：对事肯定会有一些争论，但是争完以后，肯定要判断哪个是对的，然后按照那个方向发展。

分工方面没有太大的争议，但是中间有需要讨论的地方，包括职业经理人，我们都会参与决策，不会全听一个人的观点。

有时决策还是要看市场，可能今天在这里谈论的观点是对的，但到了明年又不一样了，都会根据市场的改变去进行调整。

对于某件具体事务，大家的观点不一样肯定是有的，但是对发展的大方向没有分歧，我们的管理还是职业化的。

观点地产新媒体：很多企业为了招揽人才都将总部迁到北上广深，五洲国际有没迁总部的想法?

舒策丸：有这样的考虑，以后的市场竞争就是人才和模式的竞争，所以必须要改变目前的发展趋势。

观点地产新媒体：孙宏斌通过他弟弟找你们合作，是不是也是希望在物流方面有所合作?

舒策丸：他们了解我们企业是做什么的，住宅方面他们做得很好，商贸方面我们可以说也是数一数二。这方面可能会展开一些大的合作。以后中国的这个市场也是非常大，他们也看到了这方面的亮点。

我们认识比较早，但是真正谈项目其实还不是很久。

观点地产新媒体：五洲国际的基因是怎样的?

舒策丸：当一个公司模式清晰之后，需要发展一定要快速行动，但是没有到真正成熟的时候也不要迈太大的步子。一旦成熟了以后，不管哪个企业，那几年肯定是有很大突破的，行业基本规律都是这样。

我们以后的合作会越来越多，包括项目的合作，各方面的合作都会结合。

观点地产新媒体：跟强势的企业在一起会不会感觉到不适应?

舒策丸：没有，我们都是针对事情。强势也好，弱势也好，大家都是想往好的方向发展，对方如果有把握，强势一点也很好。

观点地产新媒体：舒总您是不是一个工作狂?

舒策丸：也可以这么说。

观点地产新媒体：您有什么爱好?

舒策丸：其实没什么爱好，工作就是爱好。

观点地产新媒体：平时员工跟您在一起属于紧张型，还是放松的?

舒策丸：应该算是稍微放松一点的，不会太紧张。

观点地产新媒体：您是提倡严格的管制，还是无为而治?

舒策丸：企业管得太死也不好，因为这不是工厂，不是一成不变的，不需要管得太死，特别是商业地产要跟着市场的变化去变化。只要把工作做好就可以了，并不一定要一天到晚盯着电脑，这不像车间的工人，需要随时盯着。

观点地产新媒体：五洲国际的人才是以引进还是自己培养为主?

舒策丸：人才要看发展以哪方面为核心，甚至有时候都不是在行业内找。跨行业人才改变企业也是很多的，所以不是完全以哪个区域或者哪个行业的人为主。将来我们会按照企业定位和发展核心去找一些更专业一点的行业人士，也不排除跨行业的人才。

观点地产新媒体：在招聘人才的时候，如果不是上市公司，吸引力会大打折扣，而上市后又被投资者追着，对于上市，您后不后悔?

舒策丸：上市肯定是不后悔的，因为上市前和上市后有一些大的改变。企业上市之后，有了一定的压力，对我们来讲也是动力，是很好的一个发展方向。另外，对企业的规范管理会有很大的提升。

从这几点来讲，对企业发展都是好事。一件事情做和不做，结果是完全不一样的，哪怕都想通了，但是不做也没用。等有了压力，去做了以后，有可能结果比我们规划的还要好，所以这个空间是比较大的，上市对我们而言也是一大突破，上市的优势比劣势要多得多。

观点地产新媒体：现在都谈商业过冬，您对这个行业的发展有哪些寄语?

舒策丸：我认为这个行业在中国的空间很大，现在淘汰的大部分都是跟风的，大家还没有把自己的优势显现出来。下一步真正要专心研究适合自己企业做的，不适合自己企业做的可以跟大家合作发展，多方合作是最关键的。

从各个领域都会看见，将来真正的发展肯定不是某一个老板能抓住某一个领域，要看是哪些团队。

观点地产新媒体：如果再重回到20多年前，还会走这条路吗?

舒策丸：还会做的，对这个行业比较喜欢，而且空间是无限的。