住宅小区停车场经营不可任性而为租售有前提

    要点1：大连市居住小区配建地下停车场，如申请作为可售停车位的，须按规定缴纳土地出让金；小区内公共停车场，补缴土地出让金后，才能办理停车场备案手续。《通知》明确：已出让房地产开发项目在办理国有建设用地使用权补充用地批复手续时，应明确居住小区配建地下停车场的使用性质。申请作为可售停车位的，按照《关于房地产开发项目地下（半地下）停车场、车库土地使用有关问题的通知》（大国土房屋发〔2005〕170号，以下简称170号文）规定缴纳土地出让金；作为小区内公共停车场和规划为大型公建项目配建地下停车场的，以出让方式供地，不收取土地出让金，未经批准不得擅自对外出售、出租和改变使用用途；在建和已建居住小区配建地下停车场采取出售、出租方式经营的，应向机动车停车场管理主管部门（以下简称停管办）提供国土部门下达的国有建设用地使用权用地批复手续。

    对用地批复中已确定为可售停车位的，停管办给予办理经营性停车场备案手续；对用地批复中确定为小区内公共停车场的，停管办应告知企业到国土部门办理停车场补充用地手续，补缴土地出让金后，再予办理经营性停车场备案手续；停管办负责对居住小区配建地下停车场的管理使用情况进行监管。对地下停车场未办理过土地出让手续、未补缴土地出让金，但实际上已出售或以租代售的，按照123号令的有关规定，不予办理停车场备案手续，并将有关信息提供给国土部门，由国土部门负责督促企业尽快办理国有建设用地使用权补充用地批复手续，补缴土地出让金。

    律师解读：居住小区配建的地下停车场，包括可售停车场，也包括前述可售方式之外的小区内公共停车场。对于可售停车场，必须按170号文缴纳土地出让金；对于小区内公共停车场，如要办理经营性停车场备案手续的，也须补充用地手续、补缴土地出让金。对于实际已售或以租代售的未办理出让手续的地下停车场，须补缴土地出让金。换言之，缴纳土地出让金，是办理停车场经营手续的前提条件。

    要点2：上述小区内公共停车场，在向国土部门申请办理补充用地批复手续时，需要提供停管办、人防办确认的停车位数和面积。《通知》明确，企业向国土部门申请办理居住小区配建地下停车场的补充用地批复手续时，需要提供停管办书面确认的地下各层停车位数和停车面积（其中封闭式停车位、机械式停车位建筑面积需单独明确）、人防部门书面确认的人防面积分摊停车位数和建筑面积及停管办书面确认的项目中为公建、住宅配套使用的停车位数。

    律师解读：原用地批复确定为小区内公共停车场的，因办理经营性停车场备案手续而向国土部门办理补充用地批复手续时，还需要停管办、人防办书面确认各类停车位数及停车面积。

    要点3：地下停车场的出让起始时间与主体项目保持一致，出让年期为公建配建的40年、住宅配建的70年。

    律师解读：按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。前述年限是法定的最高年限，但不代表是出让的绝对年限。例如，居住用地的出让年限，也可以是40年。

因此，即使《通知》明确“为住宅配建的70年”，也还是要看该宗土地的具体使用年限。