乐居跨年高端访谈之罗鸣：成都市场分化明显 商业产品价格或下行

  预见2016，房企大佬们对明年的房地产市场有怎样的预测？未来房价如何？市场又会有些什么样的变化？新浪乐居年终高端访谈《预见2016》本期邀请到中成房业有限责任公司总经理罗鸣来为大家逐一解读。

  一句话2015楼市印象 市场分化效应明显

  对刚刚过去的2015年成都楼市，罗鸣用一句话总结到：强强联合越演越烈，市场分化效应明显，成都楼市以价换量。对于具体的表现，罗鸣则具体补充阐述到：“市场板块热度分化，回归主城区；物业市场分化，住宅相对健康，商业办公过剩；住宅市场分化，改需逐渐当道。”2015年的楼市表现出复杂多变的乱世态势，挑战和机会并存。

  政府呼吁开发商降价 能否落地尚待表现

  2015年年底，政府呼吁开发商拿出降价诚意，一去化存量巨大的库存，落实到成都本地，是否具有市场可行性。针对这一政策声音，罗鸣则表示：“宏观‘稳发展，去库存’的基调将不会改变，价格的调整始终归结于所处市场的供求关系及产品。因此，本地楼市降价与否，在很大程度上仍要看市场表现。但因为市场处于深度调整期，以价换量，确保持续开发将是未来大趋势。“

  刚需去库存压力大 改善产品比例将变高

  2015年，刚需市场不温不火，龙湖源著、保利两河、麓湖生态城高端改善项目却迅速走热，大家纷纷猜测，在未来产品结构上，改善产品的市场份额会不会越来越大？

  罗鸣表示，2015年以保利系为首的城市别墅项目走俏，实质上是继“90/70”政策取消，积压的改善需求开始得到释放、改善型市场细分及政策差别化刺激后的突出表现。未来产品结构将愈发细分，“以房换房”、“二胎”政策等一定程度上也鼓励了改善需求入市，因此改善产品比例将逐渐加大。但刚需市场库存压力仍然较大，后续去库存仍是刚需市场的艰巨命题。

  去化周期高达6年 商业及写字楼价格或下行 

  那么本地市场的库存量的真实情况到底如何，供过于求的局面到底有多严重？罗鸣解读到，根据中成房业统计数据，截止2015年底，大成都住宅存量2760万㎡，存量去化周期13个月，供需相对平稳；但商业销量大幅下滑，导致存量增加至1200万㎡，去化周期6年；办公市场供需矛盾激化，存量高达330万㎡，去化周期长达6年。

  因此在以去库存为主的基调下，“供求关系及市场需求的变化必然影响市场价格，商业及部分写字楼产品2016年势必要开始以价换量，后续仍存在价格下行空间。住宅市场供需则相对平衡，但受供需产品变化，价格波动幅度或加大。”罗鸣说。

  投资者入市需谨慎 2016年楼市压力仍然较大

  针对2016年的市场情况预判，对普通购房者和投资者来说，业内大佬又有怎样的具体建议？

  罗鸣表示，展望2016年，宏观经济下行压力仍很大，宏观将持续宽松，政策聚焦“去库存、促消费、保投资、防风险”仍是主旋律。因此，2016年的楼市将面临更严峻的经济环境及行业调整，房企推盘压力大，销量总体趋稳，住宅价格趋稳，商业价格下行压力加大。但危机中亦孕育转机，创新的营销、运营模式和手段或将出现。

  虽然2016年楼市面临严峻考验，但对于有居住需求的人而言，罗鸣建议可以考虑入市，他表示：“刚需去库存，以价换量可以抄底。同时，市场的困境，也让更注重产品细节、城市配套等新一代改善产品陆续面市， 对有换房需求的购房者来说也有很好的选择余地。“但罗鸣也提醒到，而对于投资者而言，则需谨慎入市。如果真有风险承受能力，也要注意去选好投资产品，在目前的环境下要重视的是产品后续升值及经营收益的实现。