张立群：地产投资下滑态势有望明年上半年结束

著名经济学家、国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群

    论坛现场，著名经济学家、国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群教授就“十三五期间的经济发展与房地产业的转型调整”话题做主题演讲。他在演讲中指出，中国经济在过去的十年里出现了一个重要变化，就是增速放缓。中国经济不会陷入负增长，不会硬着陆。而房地产投资增长持续下降的态势也有望在明年上半年结束。在此基础上，基础设施投资增长趋向加强，整个经济的增长持走稳态势，无论是稳定消费，还是稳定投资，效果都比较显现。

    “房地产的发展，会迎来一个市场发展环境的改善，当然，内部的调整洗牌在明年还会进一步的发展。整个房地产发展的模式，从过去的大量建房，解决有没有的矛盾转向更精细化的建房，或者是更合理的布局，更高水平、更绿色、更清洁的方向发展，其中，房地产的发展和金融的关系更紧密。”张立群说，我们仍处在大有作为的重要战略机遇期，现在的矛盾和问题比较多，但是阶段性的，通过新型城镇化，国际金融危机之后，各个国家不断调整，最后会走出来。

    以下为现场实录：

    张立群：各位来宾、女士们、先生们大家下午好，今天是我们地产中国论坛的第七届，在这个论坛上，前面我们看到了全国工商联地产联合会的秘书长，包括谢总都谈了相关的情况。房地产的发展应该说从今年来看，转好的迹象比较明显。所以在这样的背景下，我们看到了中国经济现在这样的发展和整个房地产的发展，整个“十三五”期间怎么看，我谈一些个人观点。

    第一个，我们看中国经济在过去的大概十年左右，出现了一个重要变化，就是增速放缓。主要就是从两位数的高增长调整到8%以下的中高增长，而且在2012年之后，当经济增长在8%以下的时候，这样一个下行的态势还在发展。2012年的时候经济增长7.7%，2014年的时候降到7.3%，今年第三季度降到6.9%。另外我们从最近的一些指标来看，比如说从工业增长，十月份是5.6%，比九月份降低了0.1个百分点，11月份制造业的采购经理人指数是49.6%，比10月份降低了0.2个百分点。另外我们从整个投资情况来看，一到十月份投资同比增长10.2%，这个增速比一到九月份下降了0.1个百分点。

    在这个背景下，我们怎么看2016年中国经济增长走势。我认为明年的增长应该是稳定的，2012年开始的稳增长是着力于防止经济增长过渡下滑，这样的一个作用方式和2009年之后的一揽子计划有明显区别。我个人感觉一揽子计划更像一个西医疗法，通过比较大力度的发债和发货币来支持政府投资的扩张，包括中央政府两年四万亿的投资，包括地方政府大概超过十万亿的投资。

    因此我们整个投资的规模在2009年到2010年有一个比较明显的扩张。从政府主导的基础设施来看，我们可以看到，在2009年的时候，基础设施投资增长超过了50%，这样一个变化确实对整个内需的增长产生了强劲的支持。内需增长加快之后，来自于各种投资定单带动了重化工业开工水平提高，一定程度上抵消了外贸出口加工企业开工率下降对经济增长的负面影响。所以整个经济增长在2009年之后，应该是稳定在9%以上。

    但是这样一个通过发债、发票子支持政府投资的政策模式，确实带来了政府的债务压力，也带来了通货膨胀的压力。我们看这个稳增长政策，强调长短结合，标本兼治，因为不再搞大水漫灌，不再搞大力度的政府开支的扩张，也不再搞大力度的货币政策的扩张，而是保持宏观经济政策的稳定性，通过这样的财政政策，货币政策的稳定来支持我们国内需求的稳定。

    这个效果我觉得是像中医治疗，虽然见效慢，但是这个效果会持久，也正是因为见效比较慢，所以一直持续了四年左右，到今年目前为止，我们对稳增长的效果逐步的改变，第一个改变就是消费，2011年到2015年社会消费品零售总额同比增长率都保持在两位数，没有出现换挡的迹象，应该说增长基本平稳，这个变化和工业的变化就形成了一个比较明显的反差。

    工业增速换挡很明显，但是我们看到消费增速换挡不明显，这表明了稳增长的政策实际上把着力点更多的放在了消费方面，因为国内需求是两个组成部分，一个是投资，一个是消费。投资见效快，但是投资容易形成很多的产能过剩，容易形成后续的社会再生产循环的很多矛盾，但是消费不会出现这样的问题。当消费持续稳定增长的时候，消费这个定单的稳定实际上带动的生产不会出现持续的产能过剩。

    我们看到消费的增长，应该说对经济增长的支持还是非常重要的，中国的人口在去年是13.64亿，我们说十几亿人，大家日常生活采购水平没有明显下降的时候，形成的订单总规模这是相当大的规模，去年的社会消费品零售总额28万亿，而且这只是终端需求。你买一个电冰箱，他买一个电视机，买一个洗衣机，他终端需求带动了中间的需求，也是比较多的。

    如果把终端需求加上带动的产业链所形成的中间需求，那这个规模就相当大了。去年我们的名义GDP63.6万亿人民币，按照国家统计局测算，GDP增长当中消费的贡献达到51.2%，去年我们的GDP增长的7.3%当中，3.7个百分点是消费贡献的。

    所以现在我们说中国经济不会陷入负增长，中国经济不会硬着陆，我们的底气从哪来，首先就是最近几年我们确保基本民生，我们十几亿中国人生活基本正常，这个生活正常带来的各种采购订单，食品工业、饮料工业，纺织服装、家电、电脑、旅游、汽车，包括餐饮多个方面。

    所以我们看到今年的双十一，电商的销售额一两天接近1000多亿，我们今年十一长假期间旅游是相当活跃的。今年的一到十月份网上销售额同比增长34%，今年十月份餐饮业的零售额同比增长12.4%，我们看到困难企业增加了不少，但是困难家庭并没有明显增加。我们现在看到的，我们出门，包括旅行，包括在餐馆吃饭，网上购物，小区里面看到的各种快递员，我们总是感觉到人的活动，人的日常生活的活动并没有出现塌陷。

    而这样一个结果，对我们增长的稳定形成了大量的有效订单。因为社会生产就是分成两部分的，一部分是生产资料的生产，一部分是生活资料的生产，生活资料的生产是最基础的，生产资料的生产是为了把生活资料的生活达到更高的水平做的一系列的准备。所以我们说生活资料的生产的稳定，带动的各种中间需求的稳定，就会支持中国经济增长有一个底部，这个底部不是负增长。

    所以我们说稳增长，经过几年的努力，首先是在稳定消费方面取得了重要的成效，这个成效对于我们整个增长稳定发挥了重要作用。所以这使我们看到的，2012年政治局提出了三个原则，宏观经济政策稳，微观政策要活，社会政策要托底，通过社会政策的作用托底基本民生。在复杂的形势下，我们首先保证基本民生尽可能的不受影响。所以我们就是在两个方面，精准就业，精准扶贫，通过政府在稳增长的底线就是保就业，现在还有7%的增长，这个对的就业非常重要，再加上我们的增速换挡，主要集中在第二产业，工业制造业，容纳就业最多的第三产业发展平稳，主客观条件综合起来，最近几年的就业形式是平稳的，今年一到九月份城镇新增就业1066万人，这次欧洲的南难民潮几百万人把德国、法国压的够呛，每年中国的城镇就业上千万人，这样的量对人民的生活必然带来稳定的支撑作用，三口之家找不到工作，对这个家庭的收入影响就非常大。所以我们说就业稳定对居民收入的增长这是一个基本的支持因素。

 再加上我们的精准扶贫，最近几年困难的形势下，政府采取了很多的措施脱贫，2013年实现脱贫1650万人，2014年1232万，再加上对城市困难群体的支持，一个是托底线，一个是保就业，这两个方面的效果，使得形势错综复杂的时候居民收入增长基本平稳。

    所以今年一到九月份，城乡居民人均可支配收入同比增长7.7%，比GDP高出0.8个百分点。所以我们看到十几亿中国人生活基本正常，这是政府的努力和客观上有利条件的支持形成的基本结果。

    这样一个消费的稳定，以及消费稳定所支持的经济增长的稳定是可持续的，这也是稳定增长的一个重要的成效。

    当然了，我们说政府重视消费的同时也没有忽视投资，我们一直把投资作为稳增长的关键因素来抓。政府最近几年稳投资方面，首先是基础设施投资方面，从一揽子计划彻出，基础设施投资增速大幅度的下降，围绕着稳增长的新目标，2012年之后，基础设施的投资增速开始提高，直接的表现就是国家发改委对重大建设项目审批的进度明显加快，各种资金的保障支持力度明显加大。所以我们看到2012年一直到今年，基础设施投资的增长基本是稳定在20%左右，跟过去的50%以上的增长的适度性明显提高，而且基础设施方面经过我们几年的不断开拓，基础设施投资可做的事情太多了，比如说新兴城镇化，我们要解决城市之间的互联互通，解决地下设施缺位，大城市一下去就看海，现在要建设地下廊道，海绵城市，要把污水、垃圾的处理能力大幅度的提高，新的城镇化带来的基础设施建设任务明显增加，在这样的基础下，加上我们资金方面的摸索，PPP效果不是很明显，但是经过摸索之后，地方债的置换，还有政府和银行之间的融资模式，这个融资从地方债的方式存在，而地方债经过对项目的审查、评估进一步的严格，对地方政府的还款能力的评估严格，完全可以作为长期建设债转变它的性质。

    在这样的背景下，人民币存款136万亿左右，一到十月份全国固定资产投资规模43万亿，资金方面的问题正在寻找出路，在这样的背景下，再加上我们这样一个干部队伍的建设，包括问责制度，包括一些鼓励、奖励制度的不断的完善，我想下一步基础设施投资，随着“十三五”的开局，增速有望提高。

    另外一个积极的变化就是房地产，我们看到中国的房地产今年在回暖，三月份之后销售形势持续好转，今年一季度城镇商品房的销售面积同比负增长9.2%，一到十月份同比正增长7.2%，房地产销售形势回暖。我想主要两个方面的原因，第一个方面是中国的城镇化，现在很多人分析局限在现有的城市人口，或者是户籍人口分析房地产的供求关系，我认为这个是不全面的。因为中国现在这个城镇化还是在持续推进当中，比如说去年我们按照常住人口计算城镇化率54.77%发达国家都是在70%以上，如果我们达到了70%，未来城镇常住人口还要增加2.5亿多。如果每个人按照现在城市户籍居民的住房水平保障住房，人均34平米，大概需要70多亿平米。

    如果现在按照每套住房100平米，就是7000多万平米，现在城镇的全部的存量房2.2亿套，整个的城镇的住房需求如果考虑到城镇化，这个前提是非常大的，的再加上户籍人口的城镇化率，去年是35.9%，如果也达到70%，那么城镇户籍人口要增加将近五亿人，而现在的城镇的非户籍人口住房水平比较低，租房为主，而且很多住在城中村，地下和半地下，北京有一百多万人住在半地下，而且北京的蚁族依然存在，在昌平一个村租房的大学生九万多人，在这样的大背景下，今后城镇人口按照户籍人口增加到总人口的70%的时候，那个时候住房的需求会大幅度的增加。

    现在我们看到中国房地产市场的回暖，很重要的就是随着城镇化所形成的刚需的买房需求，城市里面年轻人在增加，成功的年轻人在增加，这样的变化，这样的需求是在持续增加的。

    在这个需求增加的时候，另外一个条件就是前面大家谈到的金融，买房子刚性需求的时候离不开金融的支持，年轻人的优势是很长时间可以还款，但是我现在的支付能力不高，所以去年以来对于按揭贷款的政策调整，认贷不认房，包括今年北京买第二套房子首付比例也可以下降，去年到现在六次降低存贷款利率，现在房价收入比是十年以来最低的水平，这个时候肯定是卖房最好的时候，跟中国的城镇化结合，跟政策相结合，房地产市场的回暖是不可避免的。

    而这个回暖主要集中在大城市，原因就是我们的城镇化的矛盾，大家看到了，各自为政的发展导致现在的城市走在最前列的大概就是20多个大城市，但是现在的问题是大城市装不上，中小城市人们又不愿意去，这恰恰是我们新型的城镇化要解决的主要的问题。就是大中小城市联合城市群一起发展，解决这个矛盾。当然了，这需要时间才可以见到效果。

    在这样的过程中我们可以看到，房地产的发展现在大家都认识到必须集中在大城市，所以随着2009年之后，造城运动，很多开发商到中小城市之后，导致很多存量房的积压和困难，实际现在房地产经过了一轮调整，现在的开发商都在围绕大城市发展，现在的大城市拿地难，这也是制约的因素。但是我们说大城市销售形势的好转带来的利好是非常重要的，大城市带来的资金和中小城市不一样，北京卖一套房子几百万资金，你在一个县级市同样面积的住房最多几十万的资金。所以我们说在大城市今年以来销售形势的全面好转实际上支持了开发商资金面的好转，中小开发商的困难是比较大的，这也是洗牌的现象之一。我们看到房地产开发商不少在大城市，特别是一线大城市，当楼房销售形势比较好的时候，拿地的活动建房的活动开始回复。

    按照过去的经验，房地产销售指标好转半年以后，房地产的投资指标就有跟随的变化，我们的造城运动形成的存量房比较大，但是大城市的存量房的消化已经有显著的进步，积压的不是很明显了。在这个基础上，大城市房地产开发建设主导的房地产的投资的恢复，我认为现在已经开始见到苗头了。

    房地产投资增长持续下降的态势有望明年上半年结束。在这样的基础上，基础设施投资增长趋向加强，整个经济的增长走稳的态势比较明显，无论是稳定消费还是稳定投资的效果都在非常明显的显现出来。大家说今年的经济增长在下降，降到7以下，今年很大的问题就是出口，实际上出口在年初的时候大家估计和去年是相当的，去年增长4点几，大家认为今年也是5%左右，但是今年一到十月份，出口负增长的水平进一步加深，而且国际贸易量的增长降到2%，前几年都是7%，这些变化都值得我们思考，贸易保护主义的抬头，包括世界经济格局的深入的调整带来了很多新因素，我们需要再观察。

    出口作为不确定的因素，对今年的影响还是比较大的，这都是值得关注的。因为我们稳增长政策效果还是集中在国内的需求，外部的需求我们作用有限。

    经过2008年以来，我们需求结构的调整，更多的转向依靠国内需求，出口对经济增长有影响，但是影响现在越来越小。所以在这样的基础下，我们的基本观点2016年中国经济是平稳开局。低开稳走。

    房地产的发展，我想会迎来一个市场环境，发展环境改善，当然了，内部的调整洗牌在明年还会进一步的发展，整个房地产发展的模式，改变，从过去的大量的建房，解决有没有的矛盾转向更精细化的建房，或者是更合理的布局，更高水平的发展，更绿色，更清洁的发展，在这个里面，房地产的发展和金融的关系更紧密，如果没有金融的支持，你在地域之间的调整，这么大的资金量很难调整得动。

    所以房地产的布局调整，发展模式的调整就是需要金融的介入，金融的支持，但是最关键的还是要把房地产自身的发展模式加一个根本性的改变和提升。

    所以在这样的基础上，整个“十三五”的发展，我认为中国的发展，第一个市场需求潜力巨大，包括城镇化包含的潜力，包含产业结构升级带来的潜力，包括区域经济协调发展的潜力，也包括全民共享，第一收入群体，收入水平提高带来的需求潜力。中国的发展仍然处在社会主义初级阶段，我们的主要矛盾仍然是人民群众日益增长的物质文化需求和相对落后的社会生产力之间的矛盾。所以我们仍然要通过改革进一步的解放和发展社会生产力，无论人员、资金方面都是基本问题，没有出现大的改变。

    人力资源来看，我们去年15到64岁的劳动年龄人口10亿人，全国的城镇就业3.9亿人，从这样的数字比较来看，中国现在不缺少劳动力。再加上我们的人口政策也在调整，中国的发展未来不缺少资源，特别是人才资源。

    第二个中国的储蓄率一直稳定在40%以上，这比发达国家高一倍都不止，现在人民币存款余额136万亿左右，所以我们的发展不缺资金。还有我们的技术方面引进技术的环境，随着整个的国际市场更高水平的对接，包括自贸区的试点，包括我们现在负面清单，国民待遇这样的市场管理模式要全面实施。所有的这些都意味着技术要追随利润的流动，未来我们的环境会进一步的改善，加上我们自主创新，研发方面投入的力度不断加大。

    因此我们的发展也不缺乏技术，应用技术的支持。

    所以，中国的发展要市场有市场，要人有人，要钱有钱，要技术有技术，和平发展的时代主题没有变，中国经济发展仍然处在大有作为的重要战略机遇期，这个判断没有变，基本条件都存在。

    所以这次五中全会对全面小康的任务没有放松，两个翻番，“十三五”期间年年增速不能低于6.5%，中央对中国经济的发展是有信心的。第二个方面，质的方面提出的要求更多包括国民素质，环境质量，各方面的制度更加成熟。

    在这样的背景下，整个“十三五”期间的发展形势已经看的很清楚了，我们仍然处在可以大有作为的重要战略机遇期 ，现在的矛盾和问题比较多，但是是阶段性的，通过新型城镇化国际金融危机之后，各个国家不断调整，最后会走出来的。我们说“十三五”期间的形势我们要充满信心。

    第二个，任务也是明确的，就是这五个方面的发展目标已经提的很清楚了。

    第三个，战略方针也是很明确的，就是我们讲的五大发展理念。要创新，协调，绿色、开放和共享。所以在这样的背景下，我们从房地产的发展来看，也面临着很多新的机遇。比如说以人为中心的新型城镇化，这个给我们房地产的发展带来更高水平的市场需求，带来更好的发展建设环境。第二个，区域空间布局的全面调整和优化，面对两个百年，特别是中国梦，我们现在在布局长远的城镇，包括基本农田，各种生态环境更合理的利用，也给房地产的发展带来很多的机会和空间。

    也包括绿色发展，使我们整个房地产的发展可以向循环，包括节能等等多个方面转变。

    还有一个方面，共享发展，房地产未来的发展要更多的关注进入城镇的这些年轻人，关注刚性需求。

    在这样的基础上，我觉得推进以人为核心的新型城镇化，提高城市规划建设管理水平里面包含着很多新的机会。在坚持绿色发展方面也包含着很多的新的发展机会。共享发展方面，政府的公共服务水平会不断提高，全面提高，它会使我们的房地产发展的城市环境进一步的改善。由公共服务所保障的这些社会环境会进一步的改善。

    所以我想房地产的发展确实面临新的时期，正在开启新的一轮更高水平的发展，在这样的基础上，在座的各位应该充满信心，应该是做好充分的准备，就是要攻坚克难，把握新的更高水平的发展机会。