安徽再出去库存新政

     6月末,安徽省人民政府通过其官方网站对外发布《关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》(下称《意见》),要求以突出重点,分类指导;抓住关键,因城施策;深化改革,健全机制为原则,逐步完成化解房地产库存工作。

根据《意见》,安徽省计划用3年左右时间,去化商品房库存2500万平方米。到2018年底,全省商品住房去化周期控制在15个月以内,各设区的市去化周期控制在18个月左右;全省商业办公等非住宅商品房去化周期控制在48个月左右,各设区的市去化周期控制在55个月左右。到2020年,实现供需基本平衡,房价基本稳定,有效控制市场潜在风险。

《意见》表示,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,注重解决区域性、结构性问题,实行差别化的调控政策。鼓励进城务工人员等新市民住房消费,支持居民住房刚性需求和改善性需求,有序化解房地产库存。

鼓励农民进城购房落户

随着近几个月合肥楼市迅速升温,安徽的房地产市场也逐渐进入人们的视野。据某权威研究院数据显示,2016年1月~6月,安徽省合肥市商品房成交均价达到8947元/平方米,同比上涨27%,成交面积总计405.54万平方米,同比上涨12%。

受政策与地王的轮番轰炸,合肥房地产市场开始起跑加速。再加上近两年来合肥市政府有意控制土地出让,合肥的库存量持续走低。据中国房地产报记者了解,合肥自2015年5月库存开始下行,截至6月份合肥市区库存9201套,去化速度仅2个月。

与合肥不同的是,安徽省其他城市多为三四线、甚至是五线城市,房地产市场持续低迷,销售缓慢导致库存高企。因此,就安徽省整体而言,化解房地产库存仍是当务之急。

由于合肥与安徽省其他城市房地产市场表现存在巨大差异,安徽省人民政府决定采取分类指导,因城施策的原则化解库存。《意见》表示,合肥市房地产去库存重点是非住宅商品房,同时要加强商品住房供应管理,保障供求基本平衡,保持市场稳定,控制房价过快上涨,避免大起大落。其他城市要控制房地产用地供应,提高新市民住房购租能力,加大棚户区改造货币化安置比例,有序扩大和优化住房需求。

与此同时,安徽省人民政府还决定通过提升缴存人住房公积金贷款能力;创新购房信贷产品;扩大公共租赁住房保障范围;支持政策性迁移群体进城购房等方式鼓励支持新市民住房消费。

其中最值得关注的是,《意见》明确,鼓励农民进城购房落户。对退出宅基地进城购房落户的农民,由县(含市、区,下同)政府给予购房奖励。对自愿将宅基地退还给农村集体经济组织的,县政府按每亩不低于5万元给予奖励。对自愿退出宅基地,宅基地复垦为耕地或其他农用地后,由原宅基地使用者承包经营的,县政府按每亩不低于3万元给予奖励。宅基地复垦为耕地后形成的新增耕地面积纳入补充耕地指标储备库,由县政府统筹安排使用。各地要严格控制新增农村宅基地审批。

另外《意见》还表示,将保障进城落户农民合法权益。进城落户农民依法取得的农村土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权(以下简称“三权”)继续保持不变。坚持依法、自愿、有偿,在确权登记颁证的基础上,积极开展农村土地承包经营权流转,推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点,提高进城落户农民的购房支付能力。进城落户农民享受与城镇居民同等的就业、社会保障政策和子女就学、升学待遇等公共服务。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉中国房地产报记者,就吸引农民入城来看,安徽在实施的过程中想到了具体问题,并且用信贷举措解决具体问题,想法比较周全。但是三四线城市一套商品房的价格一般在50万~60万元,若是农民仅靠补贴仍旧不够买房。另一方面,一旦放弃土地到城市中是否有足够技能生存下去也是农民会考虑的问题。因此,补贴力度是否具有足够的吸引力仍值得观察。

加强商品房供应管理

按照安徽省房地产去库存目标,到2018年,合肥去库存任务累计达300万平方米,均为非住宅库存面积。而马鞍山、蚌埠、六安去化商品房库存任务分别为180万平方米、210万平方米和375万平方米。同时,其他城市也肩负着从10万~300万平方米不等的去库存任务。由此看来,安徽化解房地产库存的工作仍是任重道远。因此在积极鼓励支持新市民住房消费的同时,安徽省人民政府还表示将加强商品房供应管理。

《意见》表示,将加强房地产供地调控。各市、县国土资源管理部门要会同住房城乡建设(房地产)部门,按照“减、控、供、停”四字方针,根据当地商品房在售、在建、已供地可建规模等,科学编制年度房地产用地供应计划,报省国土资源厅、省住房城乡建设厅备案,作为用地供应依据。

其中,房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县,国土资源、规划、建设等部门可以根据市场状况,研究制订未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途、规划条件,引导未开发房地产用地转型利用,用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设,促进其他产业投资。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目,应重新办理相关用地手续,重新核定相应的土地价款。

在加强房地产开发管理方面,《意见》指出,要引导房地产开发企业调整营销策略,适当降低商品住房价格。通过土地出让合同约定,逐步提高预售条件,新出让房地产开发用地所建商品住房逐步过渡到现售。另外,要加强对房地产开发用地竞买人的资格和信用审查,提高对信用等级差、闲置或囤积土地超过实际开发能力、企业或主要股东不按合同约定开发建设、项目遗留问题较多企业的竞买准入条件。

另外,安徽省还对土地增值税进行了调整。《意见》规定,房地产开发项目土地增值税实行先预征、后清算、多退少补。各地要对普通标准住房、全装修住房土地增值税实行1.5%的低预征率;对装配式建筑和绿色建筑(普通标准住房、全装修住房除外),土地增值税预征率超过1.5%的,要在现行预征率的基础上分别下调0.2个百分点。

“安徽省去库存的做法是比较积极的举措,而且提出了有效去库存的切入点。”在卢文曦看来,去库存的最好方法一是高库存城市暂停土地供应,从源头切入,减少后续市场供应,二是加快城镇化进程,吸引农民入城。但是想要实现需要各方面的配合,比如减少土地供应地方财政面临压力,地方政府是否愿意“短痛”。另外,城镇化也不单是农民入城那么简单,农民入城成为新市民,如何让其和市民享有一样的医疗教育等权利也是待解难题。