了解政策法规 熟悉维权流程（一）

　　19世纪60年代，英国成立了世界上第一个非营利性的物业管理行业组织——皇家特许屋宇经理学会。20世纪初，美国芝加哥建筑管理人协会成立。这两个组织的成立，为世界物业管理的有序发展奠定了基础，也成就了一个新型的服务行业——物业管理。1981年，深圳市成立了国内第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司，标志着我国内地物业管理的诞生。

　　什么是物业管理

　　国务院颁布的《物业管理条例》第二条是这样规定的：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动。”

　　从物业服务内容来看，物业管理包括四个方面：共用设施设备维护与保养、环境卫生清洁与保洁、绿化管理与养护、公共秩序管理等。

　　物业管理中，房管部门承担哪些职责

　　在业主和物业公司的纠纷中，很多人常常把房管部门当作物业管理企业的直接管辖部门进行投诉，其中质疑房管部门最多的问题是：“你们究竟管啥？”社会各界最大的困惑是：“你们不管物业企业谁管？”

　　业主的这些问题看起来很简单，实际上却很复杂。简单的是，法律及政府授权职能部门干什么职能部门就管什么；复杂的是，物业管理实际涉及的法律部门和行政部门太多，房管部门回答稍有差池，往往被认为是在推卸责任。

　　物业管理中的矛盾和纠纷，通常涉及民法、行政法、经济法、劳动法、刑法、商事法等众多法律，其中，单就行政法法律部门而言，直接涉及到的物业行政主管部门除了国家级、省级、市级房地产行政主管部门外，还包括基层物业管理机构（包括区、县物业主管部门）、基层政府及其派生机构（包括街道办事处、乡镇人民政府等）、物业管理的相关行政主管部门（包括规划、城管、环卫、公安、工商、物价、税务、消防、质监、安监等）；间接涉及的部门则更多，几乎涉及政府的所有部门。

　　法律及市政府授权市房管中心有行政执法权的职责，主要包括：1.对前期物业管理阶段物业企业的选聘；2.建设单位擅自处分业主共有物业的所有权或者使用权；3.不移交有关资料；4.未取得资质证书从事物业管理；5.聘用未取得职业资格证书的人员从事物业管理；6.挪用专项维修资金；7.建设单位不按规定配置物业管理用房；8.出租出借转让资质证书；9.未经业主大会同意，物业企业擅自改变物业管理用房的用途；10.物业企业将一个物业管理区域的全部物业管理一并委托给他人；11.个人或单位擅自改变共有物业用途、擅自挖掘占用共有道路场地、擅自进行经营等行为的查处。

　　法律法规还赋予区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府对业主大会和业主委员会的指导和监督，开展物业管理政策法规的宣传和教育活动、及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉，本行政区域内物业管理招标投标活动的指导、监督和管理等职责。

　　当物业管理中发生矛盾和纠纷时，业主应当首先分清问题的性质，看是违约还是违法。如果是违法，则应分清是违反行政法还是违反其他法律法规。如果是违反行政法律法规，则应分清是违反物业行政法律法规还是违反其他行政法律法规；如果违反物业行政法律法规则应向物业主管部门反映，违反其他行政法律法规则应向其他行政部门投诉；如果违约或违反民事法律法规则应通过民事途径解决相关问题。

　　让所有业主弄清上述法律关系是不现实的，但当房管部门按照国务院《信访条例》的规定，“对不属于本机关职权范围的信访事项”告知信访人向有权的机关提出后，希望投诉人能够理解并能依法通过正确的途径主张权利。

　　超越法律和政府授权范围的事项，房管部门不是不管，而是法不容管；管则必违法，违法必被罚。